In einer Mietwohnung mit Zentralheizung bestellt grundsätzlich der Vermieter das Heizöl, nicht der Mieter. Der Mieter zahlt die Kosten über die Heizkostenabrechnung. Bei eigenem Tank in Eigentumswohnungen oder bei fehlender Nachbestellung durch den Vermieter ändert sich die Lage deutlich.
Bei einer zentral beheizten Mietwohnung organisiert der Vermieter die Heizölbestellung, die Kosten laufen über die Betriebskostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung mit einem Verteilungsschlüssel zwischen 30:70 und 50:50. Bleibt der Tank trotz Frist leer, erlaubt §536a BGB dem Mieter die Selbstvornahme mit Kostenersatz. Bei Heizungsausfall im Winter sind laut Amtsgericht Mitte Mietminderungen von 20 bis 50 % üblich. Beim Auszug kann der Mieter verpflichtet sein, einen bei Einzug gefüllten Öltank wieder aufzufüllen, wie das Landgericht Aachen 2008 entschied.
Wer bestellt Heizöl in einer Mietwohnung: der Mieter oder der Vermieter?
Bei einer zentralen Ölheizung mit einem Tank für das ganze Haus bestellt der Vermieter das Heizöl, weil er Eigentümer der Heizanlage ist und für ihren Betrieb sorgen muss. Der Mieter zahlt die Kosten anteilig über die Betriebskosten.
Diese Zuständigkeit ergibt sich aus der Betriebspflicht des Vermieters nach § 535 BGB. Der Vermieter ist in diesem Fall die Vertragspartei, die dem Mieter die Mietsache einschließlich funktionierender Heizung überlassen und instand halten muss. Bestellt er nicht rechtzeitig nach, verletzt er diese Pflicht, auch wenn der Mieter die Kosten später über die Nebenkosten trägt.
Anders liegt der Fall bei einer Einzelraum- oder Ölofenheizung, die der Mieter selbst betreibt, etwa in einer Einliegerwohnung mit eigenem kleinen Tank. Hier bestellt der Mieter das Heizöl direkt beim Händler und zahlt den vollen Preis selbst, aktuell 166,54 Cent pro Liter bei einer Abnahmemenge von 3.000 Litern (Quelle: esyoil-Preisportal, Stand 1. Oktober 2026).
Drei Signale zeigen dem Mieter, wer in seinem Fall zuständig ist: Steht im Mietvertrag ausdrücklich „Heizkosten Teil der Betriebskosten“, bestellt der Vermieter. Hat der Mieter einen eigenen Zähler oder eigenen Tank mit eigenem Lieferantenvertrag, bestellt er selbst. Fehlt beides und die Heizung ist zentral, bestellt im Zweifel der Vermieter, weil er Eigentümer der Anlage bleibt.
Welche Tank-Konstellation gilt bei mir, und wer ist jeweils zuständig?
Drei Tank-Konstellationen kommen in deutschen Mietverhältnissen vor, und jede regelt die Zuständigkeit anders: Zentraltank im Mietshaus mit Vermieter als Eigentümer, eigener Tank in der Eigentumswohnung, und Gemeinschaftstank in der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Hausverwaltung.
Die folgenden Angaben ersetzen keine Rechtsberatung. Mietvertragsklauseln können die gesetzliche Grundverteilung verschieben. Bei einem konkreten Streitfall mit hohem Streitwert lohnt sich die Prüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder den örtlichen Mieterverein.
Die folgende Entscheidungshilfe ordnet die drei häufigsten Fälle:
| Konstellation | Wer bestellt | Wer zahlt den Einkauf | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Zentraltank im Mehrfamilienhaus, Vermieter ist Eigentümer | Vermieter | Alle Mietparteien anteilig über Betriebskosten | § 535 BGB, HeizkostenV |
| Eigentumswohnung mit eigenem Tank, Mieter mietet von Eigentümer | Vermieter (Eigentümer der Anlage), auch bei Einzeltank | Mieter über Betriebskosten, sofern vertraglich umgelegt | § 535 BGB |
| WEG-Gemeinschaftstank, mehrere Eigentümer teilen sich einen Tank | Hausverwaltung im Auftrag der WEG | Jeder Eigentümer anteilig, Mieter darüber indirekt | WEG-Gesetz, HeizkostenV |
Wenn im Mietvertrag ausdrücklich steht, dass der Mieter die Heizölbestellung selbst übernimmt, dann gilt diese Klausel, solange sie nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung nach § 307 BGB führt. Eine solche Klausel ist in der Praxis selten, weil sie dem Vermieter die Kontrolle über die eigene Heizanlage entzieht.
💡 Expert Insight
In der Beratungspraxis zeigt sich ein wiederkehrendes Muster: Streit entsteht fast nie um die Zuständigkeit selbst, sondern um den Zeitpunkt der Nachbestellung. Vermieter bestellen oft erst, wenn der Tank bereits unter 20 % Füllstand liegt, weil sie auf günstigere Einkaufspreise warten. Für den Mieter zählt aber nicht der Einkaufspreis des Vermieters, sondern die durchgehende Wärmeversorgung nach § 535 BGB. Wer als Mieter einen kritischen Füllstand bemerkt, informiert den Vermieter schriftlich und mit Frist, bevor die Heizung tatsächlich ausfällt.
Was tun, wenn der Vermieter die Nachbestellung verschleppt und der Tank leer wird?
Der Mieter kann nach § 536a Absatz 2 BGB den Mangel selbst beseitigen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen, wenn er zuvor eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat und diese ungenutzt verstrichen ist.
Dieses Recht heißt Selbstvornahme und funktioniert nach einem festen Ablauf, der sich als dreistufige Eskalation beschreiben lässt. Diese 3-Stufen-Eskalation bei Heizölausfall schützt den Mieter vor eigenmächtigem Handeln ohne Kostenerstattungsanspruch:
- Mängelanzeige mit Frist: Der Mieter zeigt den niedrigen Füllstand schriftlich an und setzt eine Frist von 3 bis 5 Werktagen zur Nachbestellung, außer bei akuter Gefahr im Winter, dort reichen 24 Stunden.
- Selbstvornahme nach Fristablauf: Bestellt der Vermieter innerhalb der Frist nicht, darf der Mieter selbst eine Lieferung beauftragen und die Rechnung später dem Vermieter vorlegen.
- Kostenersatz einfordern: Der Mieter verlangt die Erstattung der verauslagten Kosten nach § 536a Absatz 2 BGB, notfalls mit Verrechnung gegen die nächste Mietzahlung.
Bei akuter Gefahr, etwa wenn die Heizung im Januar bereits komplett ausgefallen ist, entfällt die Fristsetzung ausnahmsweise, weil § 536a Absatz 2 Nummer 2 BGB die sofortige Selbstvornahme ohne vorherige Frist erlaubt, sobald die Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
Wer stattdessen ohne jede Fristsetzung eigenmächtig bestellt, trägt das Risiko, auf den Kosten sitzen zu bleiben, falls der Vermieter die Erstattung verweigert und ein Gericht die Selbstvornahme als verfrüht einstuft. Diese Reihenfolge einzuhalten ist der häufigste Fehler, den Mieter bei akutem Heizölmangel machen.
Wie viel Mietminderung ist bei einem Heizungsausfall im Winter möglich?
Bei einem vollständigen Heizungsausfall über mehrere Monate im Winter sind Mietminderungen zwischen 20 und 50 % der Bruttomiete üblich, abhängig von Außentemperatur, Jahreszeit und Dauer des Ausfalls, wie aktuelle Amtsgerichts-Entscheidungen zeigen.
Das Amtsgericht Mitte entschied am 15.05.2022 (Az. 20 C 318/21) über einen Fall mit komplettem Ausfall von Heizung und Warmwasser von Oktober bis März und legte folgende monatsabhängige Minderungsquoten fest:
| Monat | Minderungsquote |
|---|---|
| Oktober | 20 % |
| November | 30 % |
| Dezember | 50 % |
| Januar | 50 % |
| Februar | 50 % |
| März | 30 % |
Die Minderungsquote mindert nicht automatisch die volle Kaltmiete für jeden Monat, sondern wird nach Rechtsprechung meist aus der Bruttomiete berechnet. Bei 800 Euro Kaltmiete plus 150 Euro Nebenkosten ergibt eine 50-prozentige Minderung im Dezember eine Reduzierung um 475 Euro für diesen Monat, sofern das Gericht die Bruttomiete als Berechnungsgrundlage ansetzt.
Die Minderung gilt automatisch ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige und muss nicht gerichtlich festgestellt werden, bevor der Mieter sie vornimmt. Zahlt der Mieter trotz Mangel ohne Vorbehalt die volle Miete über längere Zeit weiter, kann er das Minderungsrecht für die Vergangenheit verlieren.
Wie werden Heizölkosten zwischen Vermieter und Mieter abgerechnet?
Die Heizkostenverordnung schreibt für zentral beheizte Gebäude einen Verteilungsschlüssel vor, der zwischen 30 % und 70 % Verbrauchsanteil liegt, abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes und der Dämmung der Leitungen.
Nach § 7 Absatz 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung gilt für Gebäude, die mit Öl oder Gas beheizt werden, das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht erfüllen und überwiegend ungedämmte Strangleitungen haben, zwingend ein Verteilungsschlüssel von 30 % Grundkosten zu 70 % Verbrauchskosten (Quelle: Berliner Mieterverein, Infoblatt Heizkostenabrechnung, Stand 01/2022, zuletzt aktualisiert 01.09.2025). Fehlt eine dieser drei Voraussetzungen, bleiben auch die Schlüssel 50:50 oder 40:60 zulässig.
Nach § 2 der Heizkostenverordnung müssen Heiz- und Warmwasserkosten mindestens zu 50 % und höchstens zu 70 % nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden, ein reiner Festbetrag für die Heizung ist unzulässig. Diese Vorgabe schützt sparsame Mieter, weil ihr Verbrauch unmittelbar ihre Kostenanteile senkt.
Ein Rechenbeispiel zeigt die Wirkung: Bei einem Mehrfamilienhaus mit 10.000 Litern Jahresverbrauch und 70:30-Schlüssel entfallen 7.000 Liter auf die individuelle Verbrauchsmessung und 3.000 Liter auf die Grundkostenverteilung nach Wohnfläche. Bei aktuellem Einkaufspreis von 166,54 Cent pro Liter (Stand 1. Oktober 2026) macht allein der Verbrauchsanteil 11.658 Euro der Jahresabrechnung aus, verteilt im Verhältnis des individuellen Verbrauchs jeder Wohnung.
✓ Typische Fehler bei der Heizölkosten-Abrechnung
- Vermieter rechnet nach reiner Wohnfläche ohne Verbrauchsanteil ab, obwohl § 2 HeizkostenV mindestens 50 % Verbrauchsabrechnung vorschreibt.
- Mieter akzeptiert einen Pauschalbetrag für Heizung im Mietvertrag, obwohl Pauschalen bei zentraler Verbrauchserfassung meist unzulässig sind.
- Abrechnung weist den verwendeten Verteilungsschlüssel nicht aus, sodass sich die 30:70- oder 50:50-Anwendung nicht nachvollziehen lässt.
Muss ich als Mieter den Öltank beim Auszug wieder auffüllen?
Ja, wenn der Öltank bei Einzug gefüllt war, muss der Mieter ihn beim Auszug auf den ursprünglichen Füllstand zurückbringen, wie das Landgericht Aachen am 11.07.2008 entschied (Az. 6 S 47/08).
Das Gericht begründete die Pflicht damit, dass der Heizölvorrat als Zubehör der Mietsache gilt, also als bewegliche Sache, die zur Nutzung der Hauptsache dauerhaft bestimmt ist. Wer die Mietsache samt gefülltem Tank übernimmt, darf den Vorrat nicht ersatzlos verbrauchen und ohne Ausgleich zurückgeben.
Diese Rückgabepflicht entsteht nur, wenn der Tank beim Einzug tatsächlich gefüllt war, idealerweise mit Füllstand im Übergabeprotokoll dokumentiert. Fehlt diese Dokumentation, muss der Vermieter den ursprünglichen Füllstand beweisen, was in der Praxis häufig an der fehlenden Beweisbarkeit scheitert. Der Ersatzanspruch des Vermieters verjährt sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Größenordnung: Hatte der Tank bei Einzug 1.200 Liter und steht er beim Auszug bei 400 Litern, muss der Mieter 800 Liter nachkaufen. Bei 166,54 Cent pro Liter (Stand 1. Oktober 2026) entstehen dafür 1.332 Euro, zusätzlich zu den ohnehin für die eigene Nutzungszeit über die Betriebskosten abgerechneten Mengen.
💬 Meine Einschätzung
Die gängige Annahme lautet, Heizöl in einer Mietwohnung sei allein Sache des Vermieters und gehe den Mieter finanziell nichts an, solange die Betriebskosten stimmen. In der Praxis zeigt sich aber: Genau an zwei Stellen trifft es den Mieter direkt im Geldbeutel, ohne dass er es beim Einzug erwartet. Erstens beim Auszug, wenn ein Übergabeprotokoll ohne Füllstandsangabe fehlt und der Vermieter pauschal einen vollen Tank unterstellt. Zweitens bei einer Heizkostenabrechnung ohne nachvollziehbaren Verteilungsschlüssel, die sich auf dem Papier nach einer Nebensache anfühlt, aber über Jahre mehrere hundert Euro Unterschied ausmacht. Wer beide Punkte beim Einzug mit Foto und schriftlichem Protokoll absichert, vermeidet den Streit, bevor er entsteht.
- Bei zentraler Ölheizung bestellt der Vermieter, bei Einzeltank mit eigenem Lieferantenvertrag bestellt der Mieter selbst.
- Selbstvornahme nach § 536a BGB erlaubt dem Mieter die eigene Bestellung erst nach Fristsetzung von 3 bis 5 Werktagen, bei Gefahr sofort.
- Das Amtsgericht Mitte billigte 2022 Mietminderungen von 20 % im Oktober bis 50 % im Januar bei komplettem Heizungsausfall.
- Die Heizkostenverordnung schreibt 30 bis 70 % Verbrauchsanteil vor, ein reiner Festbetrag ist unzulässig.
- Beim Auszug muss ein bei Einzug gefüllter Öltank laut LG Aachen (2008) wieder aufgefüllt werden, Verjährung nach 6 Monaten.
Wer den aktuellen Heizölpreis für die eigene Rechnung prüfen will, findet eine schnelle Einschätzung über den Heizöl-Rechner. Beim Wechsel zwischen Anbietern oder bei der Frage, welcher Händler seriös liefert, hilft der Heizöl-Anbieter-Vergleich.
Häufige Fragen zu Heizöl in der Mietwohnung
Diese fünf Fragen tauchen bei Mietern mit Ölheizung regelmäßig auf und ergänzen die Hauptkapitel um konkrete Randaspekte, die dort nicht ausführlich behandelt wurden.
Kann der Vermieter die Heizölkosten einfach auf die nächste Nebenkostenabrechnung umlegen?
Ja, sofern die Betriebskostenumlage im Mietvertrag vereinbart ist und die Abrechnung den gesetzlichen Verteilungsschlüssel nach §§ 7 und 2 HeizkostenV einhält. Fehlt die vertragliche Grundlage, darf der Vermieter keine Heizkosten gesondert abrechnen.
Darf der Mieter den Heizölhändler selbst auswählen?
Nein, bei zentraler Versorgung entscheidet der Vermieter über den Händler, weil er den Liefervertrag abschließt. Nur bei eigenem Tank mit eigenem Lieferantenvertrag wählt der Mieter frei, etwa über einen Blick ins Glossar zu Lieferkonditionen.
Was passiert, wenn der Vermieter in die Insolvenz geht und nicht mehr bestellt?
Der Mieter kann die Selbstvornahme nach § 536a BGB auch gegenüber einem insolventen Vermieter nutzen, muss die Erstattung dann aber beim Insolvenzverwalter anmelden. Das verlängert die Durchsetzung erheblich und macht eine sofortige Fristsetzung besonders wichtig.
Zählt Heizöl zu den umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung?
Ja, § 2 Nummer 4 der Betriebskostenverordnung nennt die Kosten des Heizölbetriebs ausdrücklich, inklusive Betriebsstrom der Heizanlage und Kosten der Verbrauchserfassung, aber ohne Reparaturkosten der Heizanlage selbst.
Wie lange darf der Vermieter nach Mängelanzeige mit der Nachbestellung warten?
Eine feste gesetzliche Frist existiert nicht, Gerichte halten 3 bis 5 Werktage im Normalfall für angemessen und verkürzen diese Frist auf wenige Stunden, wenn Frost droht oder die Wohnung bereits unterkühlt ist.
Quellen und weiterführende Literatur
Diese Quellen bilden die rechtliche und preisliche Grundlage dieses Artikels, Stand Oktober 2026.
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 536a Selbstvornahme · gesetze-im-internet.de · Gesetzestext zur Mängelbeseitigung durch den Mieter und zum Kostenersatzanspruch.
- Heizkostenverordnung, § 7 Verteilungsmaßstab · gesetze-im-internet.de · Regelt den zwingenden 30:70-Schlüssel bei Öl- und Gasheizungen mit unzureichender Dämmung.
- Berliner Mieterverein, Infoblatt Heizkostenabrechnung · berliner-mieterverein.de · Praxisnahe Zusammenfassung der §§ 2 und 7 HeizkostenV mit Prozentangaben, Stand 01/2022, aktualisiert 01.09.2025.
- Amtsgericht Mitte, Urteil vom 15.05.2022, Az. 20 C 318/21 · bmgev.de (Berliner Mietergemeinschaft) · Monatsgenaue Mietminderungsquoten bei komplettem Heizungsausfall über einen Winter.
- Landgericht Aachen, Urteil vom 11.07.2008, Az. 6 S 47/08 · gevestor.de · Pflicht des Mieters, einen bei Einzug gefüllten Öltank beim Auszug wieder aufzufüllen.
- esyoil Preisportal, Tagespreis-Erhebung · ms-aktuell.de · Aktueller Heizölpreis für 3.000 Liter Abnahmemenge, Stand 1. Oktober 2026.
